TASI 2016, le novità per la ripartizione tra proprietario e inquilino

TASI 2016, le novità per la ripartizione tra proprietario e inquilino

La legge di Stabilità 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha apportato significative novità in materia di TASI

 

05/05/2016 – La legge di Stabilità 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha apportato significative novità in materia di TASI. In particolare, la suddetta legge ha previsto l’esclusione dal tributo dell’abitazione principale, ad eccezione degli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cosiddette abitazioni di lusso).

Semplificando, quindi, per beneficiare dell’esenzione in esame, l’immobile deve essere:

  • non di lusso (quindi non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
  • adibito ad abitazione principale dal possessore o dall’utilizzatore.

Fino al 31 dicembre 2015, la TASI era dovuta dal soggetto che possedesse o detenesse a qualsiasi titolo fabbricati e/o aree edificabili così come definiti ai fini IMU.

Per gli immobili locati o detenuti da un soggetto diverso dal proprietario, in particolare, l’art. 1, comma 681 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di Stabilità 2014) prevedeva anche che “Nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell’ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l’aliquota di cui ai commi 676 e 677. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare”.
In altri termini, proprietario e detentore (affittuario, conduttore, etc.) versavano la TASI in ragione della quota stabilita dal Comune e, in mancanza, nella misura rispettivamente del 90 per cento (proprietario) e del 10 per cento (detentore).

A seguito delle modifiche della legge di Stabilità 2016, la soggettività passiva è mutata rispetto a quella stabilita per il 2015. In particolare, il tributo in esame sarà dovuto a seconda che:
• l’immobile non sia destinato ad abitazione principale. In tal caso, la TASI è dovuta sia dal proprietario che dal detentore. Non varia, in generale, la percentuale di ripartizione: tra il 90 e il 70 per cento a carico del proprietario e tra il 10 e il 30 per cento per il detentore.
• l’immobile sia destinato ad abitazione principale ma sia un immobile di lusso. In tal caso, la TASI è dovuta sia dal proprietario che dal detentore. Non varia, in generale, la percentuale di ripartizione: tra il 90 e il 70 per cento a carico del proprietario e tra il 10 e il 30 per cento per il detentore.
• l’immobile, non di lusso, sia adibito ad abitazione principale da:
1) proprietario (o titolare del diritto reale);
2) soggetto diverso dal proprietario (o titolare del diritto reale).

Con riferimento al punto 1), infatti, l’immobile occupato dal proprietario e da lui adibito ad abitazione principale non è più soggetto a TASI. Ne deriva che il proprietario non sarà soggetto passivo dell’imposta.
Con riferimento al punto 2), nel caso in cui l’immobile sia detenuto da un soggetto diverso dal proprietario (come per il caso dell’inquilino o dal comodatario) e adibito da quest’ultimo ad abitazione principale, la TASI è dovuta soltanto dal proprietario nella percentuale stabilita dal Comune ovvero nella misura del 90 per cento se il regolamento (o la delibera) comunale non fissa una percentuale diversa. A tal fine, infatti, si ricorda che la legge di Stabilità 2016, ha stabilito che “Nel caso in cui l’unità immobiliare è detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, il possessore versa la TASI nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo all’anno 2015. Nel caso di mancato invio della delibera entro il termine del 10 settembre 2014 di cui al comma 688 ovvero nel caso di mancata determinazione della predetta percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo al 2015, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90 per cento dell’ammontare complessivo del tributo”.

Sotto il profilo operativo, quindi, per individuare l’importo che dovrà essere versato dal proprietario e dal detentore, è necessario:

  • verificare la percentuale stabilita dal Comune con apposito regolamento per l’anno 2015 (oppure per il 2014);
  • fissare la percentuale del 90 per cento a carico del proprietario e del 10 per cento a carico del detentore nel caso in cui il Comune non abbia deliberato nulla.

Al solo fine di rendere più fruibile il contesto normativo sopra descritto, si propongono i seguenti esempi.

Esempio 1. Si supponga che il sig. Mario Rossi abbia concesso un immobile in locazione al sig. Luigi Bianchi, il quale lo ha altresì adibito ad abitazione principale.
Nel corso del 2015, sia il proprietario (Mario Rossi) sia il detentore (Luigi Bianchi) erano soggetti passivi TASI e l’imposta era dovuta da ciascuno in ragione della percentuale compresa tra:

Percentuale stabilita dal Comune                           Percentuale NON stabilita dal Comune
il 90 e il 70 per cento per il proprietario               90 per cento per il proprietario
il 10 e il 30 per cento per il detentore                    10 per cento per il detentore

Nel corso del 2016, al contrario, il proprietario è l’unico soggetto passivo TASI. La quota a carico del proprietario, nell’esempio, sarà così suddivisa:

                                                Anno 2016
90 per cento per il proprietario              0 per cento per il detentore

Esempio 2. Mario Rossi e Luisa Rossi sono proprietari ciascuno per il 50 per cento di un immobile. L’immobile è occupato come abitazione principale soltanto da Mario Rossi. Il Comune ha fissato l’aliquota del 2,5 per mille per i fabbricati comunque occupati/detenuti e la percentuale di ripartizione tra proprietario e detentore pari al 70 per cento.
In tal caso, Luisa Rossi applicherà al suo 50 per cento di proprietà l’aliquota del 2,5 per mille e verserà l’imposta nella misura del 70 per cento di quanto calcolato.

Mario Rossi, al contrario, non verserà nulla in quanto l’immobile è la sua abitazione principale.
Esempio 3. Il sig. Mario Rossi è proprietario (o titolare di un diritto reale di godimento) al 100 per cento di un immobile detenuto da un terzo soggetto (affittuario o comodatario). Il Comune ha fissato l’aliquota del 2,5 per mille per i fabbricati comunque occupati/detenuti e la percentuale di ripartizione tra proprietario e detentore pari al 70 per cento. Per la risoluzione del caso in esame, è necessario distinguere due casi:

  • se il fabbricato non è abitazione principale, la TASI sarà dovuta da entrambi.
    In tal caso, il sig. Mario Rossi (proprietario) applicherà l’aliquota del 2,5 per mille all’immobile di sua proprietà e verserà il 70 per cento di quanto calcolato. Il detentore applicherà l’aliquota del 2,5 per mille all’immobile di proprietà del sig. Rossi e verserà il 30 per cento di quanto calcolato.
  • se il fabbricato è destinato ad abitazione principale da parte del detentore, la TASI sarà dovuta soltanto dal proprietario. Pertanto, il sig. Mario Rossi applicherà l’aliquota del 2,5 per mille all’immobile di sua proprietà e verserà il 70 per cento di quanto calcolato.